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名校和商业配套迟迟未落实 业主质疑万科海上明月“虚假宣传”
作者:admin  日期:2022-08-01 06:47 来源:未知 浏览:

  海上明月小区在开盘之初便以优质教育资源和自建商业作为卖点,但在交楼后却出现名校配套落空、商业配套未落实等问题。此事在今年4月就已发酵,但截至发稿,海上明月业主的诉求尚未得到解决,部分业主甚至计划通过停贷等方式敦促开发商落实相关配套。不过,律师提醒道,不可随意停贷,若掌握虚假宣传证据可

  业主王先生告诉记者,2018年万科海上明月开盘时,以“广州南沙梅沙双语小学”作为宣传卖点,并对外宣传该学校将于2020年9月开学。“我是以2万多元的单价买的,当时这个小区的均价比周边高一些,但因为看中配套,也就认可了这个价格。”

  据悉,梅沙双语学校是由深圳万科教育发展基金会打造的一所民办双语特色学校,因该校具备国际化的师资力量,重视双语教育,有助于发展学生“国际视野和全球胜任力”,主打“梅沙教育”的万科海上明月也因此加分不少。

  万科方面表示,此前有努力推进梅沙双语学校落地南沙。记者在招聘网站查询到,广州市南沙区梅沙双语学校在今年4月份曾发布过教学主任和学科教师的招聘启事,并注明学校“2022年9月开学”。但今年7月,记者在现场看到,学校已建好,但处于空置状态。

  记者查阅南沙区教育局发布的《广州市南沙区教育设施布点规划(2021-2035年)》批前公示公告得知,原定梅沙双语小学地块变成了“预留公办小学”地块,意味着该地块上只能用来开办公立学校。因此,“梅沙双语小学”并非延迟开学,而是彻底成为“泡影”。

  “我的小孩等不了,已经去到麒麟小学就读。”根据今年4月南沙区教育局公示的招生方案,万科海上明月的对口小学为黄阁镇的麒麟小学。该校由七个行政村的“麻雀小学”撤并组成,与预期差距较大。

  王先生等业主提出,万科如无法兑现“梅沙双语小学”的承诺,也应继续开办资质对等的公立学校。

  业主提供的会议纪要等内容显示,万科方面负责跟进业主诉求的客关经理蔡傲诚表示,“民办学校是办不了的,我们接下来是沟通公办学校。”记者多次拨打该工作人员电话,截至发稿,对方一直处于无人接听状态。

  值得注意的是,学校所处地块是万科在2017年租借黄阁镇南涌口村的留用地,并不属于政府规划的公建配套项目。对于业主反映的名校无法落地问题,南沙区政府向业主回复称, 4月份就已接到万科推动公办小学落地的申请,但由于学校地块是万科向南涌口村租来的,“项目产权村集体用地权属、项目租金保障和办学必要的法律条件、教学资源配置等均存在不明确性,存在法律纠纷隐患”,所以作出“暂缓接收学校场地”“今年9月不予开学”的决定。

  那什么时候能开学呢?7月21日,由万科海上明月业主代表、南沙区委政法委、南沙区教育局、南沙区住建局、南沙区黄阁镇镇府、万祥公司(万科方)参与的会议明确表示,“2023年9月份开学,由区统筹优质教育办学资源。”但具体引入哪所学校,截至发稿尚未确定。

  为什么承诺好的名校配套会落空?万科方面表示,2021年1月18日梅沙双语小学便已获得办学许可证,并于2022年2月底启动今年开学筹备工作,在教育局指导下陆续完成资料提报,但因审批不通过,学校地块又被转化为“预留公办小学”用地,种种客观因素才导致梅沙双语小学无法办学,“不应承担相应责任。”

  而南沙区教育局却给出另一种说法,根据其给予业主的回复,“万科公司在取得区教育局办学许可后,经反复催促,迟迟不启动下一步工作程序,至今也没有在民政部门申请民办企业登记证书、没有在发改局物价部门申请核定物价标准,未能完成民办学校开办所需标准。”

  南沙区教育局在4月29日公示的文件中提到,2021年7月广州市教育局就已印发《关于落实规范民办义务教育审批相关工作的通知》,进一步明确“无条件立即停止审批设立新的民办义务教育学校”。而万科直到2022年2月才启动开学筹备工作,在教育局看来,万科没有在该文件下发前完成全部审批手续,这才导致梅沙双语小学失去办学资格。

  在学校已经盖好的情况下,为什么万科不积极推动办学招生?据业主赵先生提供的万科与部分业主沟通会议记录显示,万科给出的理由是:“取得办学许可后,根据前期调研发现,全区收费都在2万元/学期以内,高于2万元/学期的民办学校仅有一家。且根据南沙教育局的规定,梅沙外语小学只能面向南沙区招生,按照闭环逻辑和相关经济学算出,南沙居民或难以接受梅沙双语小学的收费标准。”

  业主质疑的是,万科为什么不在学校盖好前就做调研?为什么拖延办学进度?对此,万科并未给出正面回应。

  除了名校配套落空,万科此前宣传的万科里商场目前也未落实。据当年楼盘的宣传资料显示,该商场计划采用和番禺万科里、海珠万科里相同的“外部合伙人计划”模式进行招商,入驻企业包括海底捞、星巴克、百佳超市等合作品牌,并在沙盘放置“3万平方米万科里预计2020年底开放”的广告标语。

  但记者走访现场发现,商场尽管已经封顶,但内部并没有商家入驻,整个小区仅有钱大妈、小卖部等少量小型底商。由于小区周边都是大片农田,较为偏僻的地理位置,商业配套不完善会给业主生活造成较大不便。业主郑先生告诉记者,平时买菜购物基本得去到3公里外的市场,“药店这些都得开车去。”

  据悉,当初万科里商场是预计2020年底开业,也启用过招商团队,但万科方面表示因客观原因导致招商困难。记者7月17日走访现场发现,万科里商场一楼设置确实有“招商中心”,但里面并没有人办公。截止发稿时,有业主仍向记者反映:“这几天都没有看到有人在办公。”

  针对万科里商场最新招商进度,蔡傲诚在跟业主沟通时表示,“已在制作招商招牌和万科里LOGO,并且通过引入超市来解决小区生活配套不完善的问题。但对于商场明确的开业时间、具体招商计划,并未作出正面回应,仅表示“8月中下旬将对万科里内部进行装修”。

  配套设施需要资金投入,但据记者了解,万科的财务状况在那段时间并不紧张。恰恰相反,记者查阅万科2017年-2019年间的财报发现,该公司平均归母净利润超过300亿元,同比保持15%以上的增幅,每年期末都有1000多亿元的现金余额。换而言之,当时的万科并没有明显的资金压力。加上学校、商场的主体结构已盖好,后续工作所需占用的资金理应不用更多。

  房地产研究专家邓浩志指出,不兑现相关配套在小开发商身上较为常见,但对万科这种有着丰富商业运营经验和手握大量成熟项目的大型开发商来说反而少见,不排除有其他客观因素。“比如学校盖起来可能涉及手续审批或政策调整?商场盖好后可能因为地段偏僻而招商困难?”

  由于业主的诉求迟迟未得到解决,部分业主计划发起“强制停贷”。但在广东正大联合律师事务所杨草律师看来,开发商的不当承诺与银行无关,且“主动停贷的行为更危险”。由于收楼后,业主房贷的抵押标的物清晰,“如果停贷行为被起诉到强制执行,银行大概率会要求一次性还款,拒不还款房子有可能被银行收回。”

  对于业主来说,小区配套没有兑现是否已经构成虚假宣传?应该怎样维护自身权益?杨草律师指出,即使开发商没有将承诺的配套写进购房合同,但只要项目楼书、广告牌、官方公众号、官方推出的营销视频里有相关宣传内容,可同样视为合同内容,“若有‘虚假宣传’的明确证据则可以通过法律途径,要求解除合同退还房款。”

  针对名校配套落空问题,2021年广州发布的《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》通知,规定开发商对教育配套采取“无中生有、夸大事实、信息不完整、告知缺位”的宣传,将面临失信处罚和限制拿地的处罚。“因为期房制度,往往在各项配套设施尚未落地时,就需要购房者作出购房决策,因此奔着优质配套购买新房,比起买二手房更容易触发风险。”杨律师提醒,在置业前要加强信息甄别。

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